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高价房拆分合同闯关网签?不行了!楼盘须按实际售价备案

2018-11-10 11:55:17  |  来源:济南时报  |  作者:  字号: T   T
 
  鲁网10月25日讯  上周末,一则“广州解除价格限制”的小道消息被千里之外的济南某些地产从业者曲解,在个人微信朋友圈里散布“风从南来,解除限价不远”的不实言论。为加强住房城乡建设领域社会信用体系建设,住建部近日起草了系列管理办法并已结束征求意见,房地产市场上通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价的房地产企业、个人将被联合惩戒。
  楼市下行
  济南地产圈屡传托市谣言
  “银十”过半,尽管近期新项目不断入市,但济南楼市透着凉意,不仅表现在实际销售上,就连渠道电销专员打促销电话邀约看房也明显底气不足,只要客户一表示“没有时间”“等等看”就会迅速挂上电话。刚刚过去的“金九”,虽然统计数据还在涨,但购房人更愿相信“体感”:房子不那么好卖了。
  在此背景下,靠卖楼吃饭的销售人员也就不淡定了,想法制造“利好”:10月15日,央行实施今年第四次定向降准,在济南房地产圈内,有从业人员迅即发朋友圈动态称“利好楼市”;20日,广州房地产业内广泛流传“主管部门将全面取消市内楼盘价格限制”,在济南房地产圈内又被某些销售人员解读为“广州要取消限价”,并附上楼盘售楼处人潮涌动的视频佐证……
  然而,这个所谓的“广州解除价格限制”,真相是广州市住建委对“新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备”,并称将继续保持调控政策连续性和稳定性,坚决执行现行各项调控措施不动摇,继续严格对新建商品住房开展价格指导。
  事实上,自今年下半年济南楼市切换风向以来,网谣托市已不是第一次了。就在9月份,微信朋友圈热传“最强停工令”,称“10月1日后开发商拿不到预售证”,实际上建设主管部门正常核发楼盘预售证,网谣不攻自破。
  规范市场
  济南不再允许拆分网签价格
  回到“广州解除价格限价”的误读上来,广州楼市有一点确与济南存在共性,即市场上的“拆分合同”现象。广州市住建委在最新通知中严禁开发企业拆分价格报备,采用真实成交价备案,实则杜绝“双合同”现象。
  本轮调控升级以来,有的城市除了对高价楼盘限价,还对销售单价过高的项目实行网签套数限制。因此,为了绕开价格限制,快速网签,一些开发商与购房者以备案价签订购房合同,再将高出备案价的部分以装修合同的形式签订。简单地说,一套商品房的真实成交价,网签价格是其中一部分,还有一部分则以“装修价”或“设计费”等形式体现。由于装修合同不能申请商贷或公积金贷款,装修价部分需要一次性付清,购房者实际支付的首付比例大大提高,开发商则达到回笼资金的目的。当然,也有不采取“拆分合同”的楼盘,不利影响便是房子销售后网签滞后,购房者无法贷款,开发商则回笼资金慢。
  另一方面,今年上半年,济南一些楼盘纷纷借“毛坯改装修”追求高溢价,进而快速网签,“拆分合同”成为“明规则”。但随着楼市下行,特别是楼盘推出降价促销活动,“拆分合同”却成为引发纠纷的“地雷”。
  今年国庆期间,济南东部一楼盘以特价房方式促销,由于特价房比前期正常销售房源总价低了10万至二三十万元,引发老业主不满,集中到售楼处表达“维权”诉求,甚至要求退房。据“维权”业主反映,此前该楼盘在签订购房合同时,对精装房的实际售价拆分为网签价,以及包含“装修、设计、品牌价值、服务等综合价值”的另一部分价格。该楼盘公示装修价格为3000元,业主质疑合同里的“设计、品牌价值、服务等综合价值”并不透明。
  对于易引起纠纷的“拆分合同”现象,从国庆节后济南市建设主管部门已不再允许开发商拆分价格网签,存在“拆分合同”的楼盘都要按实际售价进行网签备案。记者从济南CBD 一家房企相关人士处证实,他们已收到不再拆分网签的口头通知,前期积压未网签的商品房均按真实价格网签,对目前销售的商品房按实际价格网签。业内人士认为,地方主管部门对“拆分合同”说不,实则使得房价统计数据更具参考性。
  围剿失信
  恶意炒作、哄抬房价将被联合惩戒
  楼市调控敏感期,在自媒体传播渠道日益多样化的当下,类似“广州解除价格限价”的网谣不时泛起,影响购房者群体心理预期,扰乱房地产市场秩序。像郑州、厦门等地警方相继查处“郑州房价要失控”“厦门楼市调控政策放宽”的网谣事件;今年7月,济南警方查处了在微信公众号散布“先行区大桥镇(现为大桥街道)拆迁补偿标准曝光”的网民。
  为加强住房城乡建设领域社会信用体系建设,近日住建部起草了《住房城乡建设领域信用信息管理暂行办法》《住房城乡建设领域失信联合惩戒对象名单管理暂行办法》《住房城乡建设领域守信联合激励对象名单管理暂行办法》,于10月19日结束对社会征集意见。通过这三部暂行管理办法,住建部将建立全国统一的住房城乡建设领域信用信息共享平台,并与全国信用信息共享平台互联互通,信用主体信息档案自生成之日起保存至少5年;在信用主体管理上,对失信者联合惩戒、守信者予以激励。
  记者注意到,对通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价的,或存在捂盘惜售、无证预售、以不正当手段取得预售许可证、拒绝买房人使用公积金贷款且拒不整改等行为,拟被列入失信联合惩戒对象名单。此外,存在销售商品房不明码标价、未将预售资金打入监管账户等行为,也将被列入重点关注对象名单。一旦房地产开发企业被纳入失信联合惩戒对象名单,将被采取行政性、市场性和行业性约束和惩戒。
  而在楼市调控密集的2017年,住建部等31个部门、单位签署了房地产领域失信责任主体联合惩戒备忘录,对失信房地产企业、个人在拿地、取得预售许可、股市监管、纳税、求职等方面采取惩戒措施。 (来源:舜网)
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